נגישות:          
    רקע:                  

טקסו - מחשבונים משפטיים



שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
עיקרי בדיקות ומשימות שעו"ד מבצע בייצוג רוכש דירת מגורים
צ'ק ליסט לעורך דין - צעד אחר צעד בייצוג רוכשי דירת מגורים
 
רשימת משימות ובדיקות בייצוג רוכש דירת מגורים מתחלקת לשלבים הבאים:
  1. פגישה עם הלקוח (14 משימות).
  2. בדיקות משפטיות מקדמיות (12 משימות).
  3. מו"מ על חוזה המכר ובדיקות משפטיות נוספות (37 משימות).
  4. יום החתימה (23 משימות).
  5. לאחר החתימה ועד המסירה (10 משימות).
  6. מסירת החזקה (6 משימות).
  7. רישום הנכס על שם הלקוח ופעולות לאחר הרישום (9 משימות).
 
שם הלקוח
 
פגישה עם לקוח (14 משימות)
משימהבוצע 
טרם ביצוע שירות עסקי כהגדרתו בחוק איסור הלבנת הון, על עורך הדין למסור למבקש השירות את טופס הכרת הלקוח למילוי כלל הפרטים המבוקשים. 1.
בדוק דגלים אדומים טרם ביצוע העסקה - לפי הנחיות משרד המשפטים בגין הלבנת הון. 2.
בדוק וזהה את מבקש השירות לפי תעודת זהות שהוצגה בפניך. 3.
בדוק שמבקש השירות אינו נמצא ברשימות השחורות. 4.
החתם לקוח על טופס הכרת לקוח. 5.
החתם לקוח על הסכם שכר טרחה. 6.
החתם לקוח על ייפוי כוח לייצוג רוכש. 7.
צלם ת.ז. הלקוח + ספח או דרכון לתושב חוץ. 8.
שאל על מצב משפחתי, אם קיים הסכם יחסי ממון, הפרדה רכושית לצורך תכנון מס ומס רכישה מופחת. 9.
ברר אם קיימות זכויות נוספות למס רכישה מופחת - כמו נכויות, עולה חדש, נפגעי פעולות איבה וכו'. 10.
ברר אמצעי מימון צפויים - הון עצמי, סיוע מהמשפחה, משכנתא, מכירת דירה נוכחית, אחר. 11.
במידת ונידרש מימון - המתן לאישור עקרוני בכתב למשכנתא וסכומה מהבנק המלווה. 12.
המלץ ללקוח לשכור חברת בדק בית המעסיקה מהנדס לצורך בדיקת הנכס ודו''ח מפורט בגין ליקויים, מפגעים שונים, חריגות בניה, צווי הריסה, שימוש חורג, שהמבנה תואם להיתר ולרישומים בלשכת רישום המקרקעין וקבלת סקירה מפורטת בכתב. 13.
גבה שכר טרחה עבור הבדיקות המשפטיות הראשונית, על חשבון הייצוג המלא. 14.
 
בדיקות משפטיות מקדמיות (12 משימות)
משימהבוצע 
אתר גוש חלקה באתר מרכז למיפוי ישראל לפי הכתובת שנמסרה לך. 15.
בדוק נסח טאבו עדכני לפי גוש, חלקה, תת חלקה ודא שלא רשומים עיקולים ו/או הגבלות. 16.
הוצא נסח עיון מרשם המשכנות על ת.ז. בעלי הזכויות כדי לוודא שלא רשום משכון. 17.
בדוק אם בעלי הזכויות אינם רשומים כפושטי רגל. 18.
בדוק אם בעלי הזכויות אינם בעלי חשבונות מוגבלים. 19.
לנכס שרשום ברמ''י בקש ובדוק אישור זכויות עדכני, הסכם חכירה, היוון, הגבלות. 20.
נכס שרשום בחברה משכנת - בדוק אישור זכויות, ברר נוהל העברת זכויות ומצב האישורים לרישום בית משותף. 21.
בדוק מצב רישומי של הבית המשותף לרבות הצו, תקנון, תשריטים, הצמדות ומיקומם. 22.
שלח את הלקוח למחלקת הנדסה בועדה לקבל הסברים מה צפוי להבנות באיזור ולעיין בתוכנית בניין עיר. 23.
באותה הזדמנות לברר במחלקת הנדסה אם קיימות זכויות בנייה נוספות ומהן. 24.
הפנה את הלקוח לברר במחלקת הפיקוח אם ידוע על חריגות בנייה, שימוש חורג או כל בעיה או התראה אחרת שקיימת בתיק הבניין. 25.
בדוק את תיק הבניין בועדה בו נמצא הנכס - וודא שיש היתר, טופס 4 ו/או תעודת גמר ושאין הודעות חריגות. 26.
 
מו"מ על חוזה המכר ובדיקות משפטיות נוספות
משימהבוצע 
בקש ובדוק את הסכם הרכישה. הקישור למחולל חוזה המכר המצורף, יכול לשמש אותך כדוגמא הוגנת לשני הצדדים. 27.
דרוש לעיין בטופס ארנונה אחרון - לוודא שאין חובות, זהות הרישום בין בעלי הזכויות למוכר או לשוכר. 28.
דרוש צילום ת.ז. המוכרים + ספח וודא שאין טעויות בספרות ברישום הנסח בשטרות ובייפויי הכוח. 29.
במידה ואחד מבני הזוג אינו רשום כבעלים - דרוש תצהיר הסכמת בן זוג. 30.
אם הנכס מושכר, דרוש עיון בהסכם ושהסכם השכירות ונספחיו יצורפו כנספח לחוזה הרכישה. וודא שאין לשוכרים אופציה. דרוש כתב התחייבות לפינוי או לחליפין אם מיועד להשקעה - דרוש המחאת זכויות מהמוכרים, בעלי הזכויות והסבת השיקים מיום המסירה על שם הרוכש. 31.
דרוש מבא כוחו של ההמוכר הסכם הרכישה קודם לצורך 1. זיהוי בעלי זכויות. 2. חילוץ יום ושווי רכישה לצורך חישוב ביטחונות למס שבח. 32.
בצע הערכת בטחונות למס שבח, טיפול בחריגות וודא שירשם בהסכם המכר סכום שישאר בנאמנות להבטחת תשלום מיסי המוכר. 33.
באם קיימת משכנתא דרוש מכתב כוונות עדכני לסילוק ולצרף אותו כנספח להסכם. אין להסתפק בתדפיס יתרה לסילוק. 34.
באם הנכס צמוד קרקע - דרוש אישור תשלום מס רכוש. 35.
אם הקרקע רשומה במושע - דרוש לעיין בהסכם שיתוף ולצרף אותו כנספח לחוזה. 36.
באם הנכס אינו רשום על שם המוכר - דרוש אישור מס רכישה ואישור מס שבח ממי שמכר לו. 37.
בקש ובדוק את טיוטת ייפוי כוח מוכר - וודא שהוא יאפשר רישום זכויות הקונה, וודא אפשרות רישום משכנתא, רישום במקרה של פטירה ו/או העברה לצד ג'. 38.
קבע את מועדי התשלומים בהתאם לעסקה קודמת, סילוק מגבלות, ואישורי המוכר. 39.
הסדר התשלומים המומלץ לקונה: תשלום ראשון לסילוק המשכנתא ותשלום מקדמה עבור מס שבח, תשלומים הבאים לאחר סילוק המגבלות, תשלום אחרון בכפוף לאישורים או פיצול לנאמנות. 40.
בצע אימות מול מידע נדלן מרשות המיסים - לנכסים שנרכשו בשנים האחרונות. 41.
דאג שהמוכר יסלק כל מגבלה המונעת את רישום הזכויות על שם הקונה. סילוק המשכנתא כבר בתשלום הראשון או השני. 42.
וודא שהמוכר נושא במס שבח, שיש בטחונות לאישור מס שבח גם אם הקונה משלם את מקדמת מס שבח על חשבון התמורה. 43.
וודא שיש בטחונות לטיפול בחריגות בניה ו/או טיפול בעניינים חריגים שעל המוכר לטפל בהם. 44.
וודא שיש בטחונות לאישור עירייה/ועדה לרבות בגין הטלי השבחה עבור רישום בלשכת רישום המקרקעין וכמובן שתשלומי היטלי השבחה הינם באחריות המוכר מכל תוכנית שתחול עד ליום החתימה, אך למעט תוכנית כללית שאינה ספציפית ולא ניתן ליישמה. 45.
לתת עדיפות שתשלום מקדמת מס השבח תשולם על ידי הקונה וזאת על חשבון התמורה. 46.
וודא שהתשלום האחרון גבוה מסכום הבטחנות הנדרשים. 47.
ודא שהמוכר מצהיר בחוזה כי עד לרישום הזכויות על שם הקונה לא יסכים ו/או לא יבצע כל שינוי בזכויותיו בנכס למעט כאלו שמקורם בקונה. 48.
ודא שהמוכר מתחייב למסור לקונה את הנכס במצבו (AS-IS) כפי שהוא בעת חתימת הסכם זה, בכפוף לבלאי סביר ממועד החתימה ועד למועד מסירת החזקה. 49.
ודא שירשם בחוזה כי המוכר גילה בגילוי נאות את כל הידוע לו בקשר לנכס ולמערכותיו ואין ולא ידוע לו על הליכים משפטיים ו/או שצפויים הליכים משפטיים בעניין הנכס. 50.
ודא שירשם כי המוכר מתחייב לסלק על חשבונו את כל העיקולים ו/או רישומים שמונעים העברת הזכויות לקונה. 51.
ודא שירשם בחוזה כי ככל הידוע למוכר כל מערכות הנכס והבניין לרבות החשמל, מזגנים, מים, גז והאינסטלציה פועלות ותקינות וכי לא ידוע לו על בעיות רטיבויות בנכס וכי כל מערכות הנכס תקינות ויישארו כך עד למועד מסירת החזקה בכפוף לבלאי סביר. 52.
ודא שירשם בחוזה כי לא בוצעה על ידי המוכר בניה ו/או עבודה ללא היתר או תוך סטייה מהיתר וכי לא ידוע לו על בניה ו/או עבודה ללא היתר ו/או סטייה מהיתר בנכס ו/או על הליכים כלשהם העומדים ותלויים נגדו או כאלה העומדים להיפתח כנגדו ו/או בקשר עם הנכס ולא קיימות למיטב ידיעתו חריגות בניה ו/או לא קיימים צווי הריסה ו/או הליכים משפטיים בקשר לנכס. 53.
אם מדובר בבית משותף, ודא שירשם בחוזה כי לא ידוע למוכר על החלטה של נציגות הבית המשותף המחייבת את הקונה ו/או לא ידוע לו על הוצאה כספית ו/או החלטה בקשר לבית המשותף, לרבות תיקונים, שיפוצים וכיוצב. מוסכם בזאת על הצדדים, כי הקונה יישא בתשלום כל תשלום מיוחד שייקבע בהחלטה של ועד הבית המשותף לאחר קבלת החזקה בנכס. המוכר יודיע לקונה על כינוס אסיפת ועד בית במסגרתה יש כוונה לקבוע חיוב מיוחד כאמור, וייתן לקונה יפוי כוח בשמו להצביע בישיבת ועד בית, כאמור. 54.
במידה ונדרש מימון לרכישת הדירה - לוודא שהמוכר מתחייב לחתום על הבקשה לרישום המשכנתא ויאפשר לשמאי להכנס ולבדוק את הנכס. 55.
ודא שירשם כי המוכר מתחייב לא לבצע כל פעולה משפטית בנכס לרבות עסקה נוגדת עד לרישום הנכס על שם הקונה. במידה ותהא מניעה כלשהי להשלמת הרישום ו/או לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, מתחייב המוכר לפעול בשקידה להסרתה ולא יאוחר מ- 21 ימים, במקרה כזה ידחו כל התחייבויות הקונה עד להסרת המניעה בתוספת 7 ימי התארגנות, וזאת מבלי לפגוע בזכות הקונה לכל סעד אחר. 56.
ודא שירשם בחוזה כי המוכר באמצעות בא כוחו מתחייב להגיש או לשדר למשרדי מיסוי מקרקעין הצהרה על מכירת הזכויות בנכס ולהעביר לב''כ הקונה את ההצהרה המלאה שהגיש למיסוי מקרקעין ונספחיה תוך 3 ימים מיום חתימת הסכם זה או 7 ימים מיום אישור בית משפט אם מדובר בייצוג על ידי כונס נכסים, או מנהל עיזבון או אופוטרופוס. 57.
וודא שבחוזה המכר יהיה כתוב באופן ברור מהו יום המסירה - יום חודש ושנה. 58.
וודא שירשם בחוזה כי המוכר מתחייב לשלם את כל התשלומים השוטפים החלים על הנכס עד ליום המסירה. 59.
בעסקת תמא 38 חיזוק שנמכרת דירה ישנה - בקש התחייבות מהמוכר לספק את הסכמת היזם לרישום הערת אזהרה. 60.
הגבל העברת הזכויות - עד למועד מסירת הדירה לקונים ומילוי כל חיובי הקונים כלפי המוכר בהתאם לחוזה זה, לא יהיו רשאים הקונים להעביר לאחר כל זכות מזכויותיהם אלא בהסכמת המוכר בכתב. 61.
לא רצוי להשאיר עניינים פתוחים ליום החתימה. קביעת מועד לחתימה - רק לאחר הסכמות מלאות של הצדדים. שינויים ביום החתימה יכולים לגרום לטעויות מהותיות ולכן לא מומלץ לעשות זאת בפרט שסבב החתימות על כל החוזים, הנספחים ושאר המסמכים אורך זמן רב. 62.
עדכן את הלקוח להגיע ביום החתימה עם תעודת זהות ושיק בנקאי על סך התשלום הראשון. 63.
 
יום החתימה
משימהבוצע 
ביום החתימה הוצא נסח עדכני (לנכס הרשום בטאבו) שיצורף כנספח להסכם המכר. 64.
בדוק וזהה את המוכרים לפי ת.ז. מקורית. 65.
בדוק וזהה את קונים לפי ת.ז. מקורית. 66.
וודא שהלקוח הביא עימו את השיק הבנקאי על סך התשלום הראשון. 67.
וודא שהחתמת את הלקוח על הסכם ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישה. 68.
הערך עם תצהיר נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת - עבור דירה מזכה טופס 7005. 69.
הערך עם תצהיר נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת - עבור נכס חייב טופס 7009. 70.
הערך עם בקשה לרישום הערת אזהרה. 71.
החתם את הלקוח שלך על שומה עצמית - מס רכישה. 72.
חתימה על הסכם מכר. 73.
החתם את הצדדים על תצהיר דיווח לרשות המיסים. 74.
מלא טופס כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין להגשה מקוונת של מסמכים לשם פעולת הערת אזהרה. 75.
מלא את הבקשה, החתם את הצדדים ואמת חתימות. 76.
סרוק את הבקשה לרישום הערת אזהרה. 77.
סרוק את חוזה המכר לאחר חתימות הצדדים. 78.
סרוק טופס המייצג. 79.
חתום דיגיטלית את מסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה. 80.
שדר את הבקשה במערכת המקוונת + תשלום אגרת רישום. 81.
וודא שהלקוח משאיר תשלום ראשון על חשבון התמורה אצל בא כוח המוכר. 82.
דאג שהלקוח יקבל קבלה/אישור מבא כוח המוכר בגין התשלום הראשון. 83.
דאג לקבל העתק לא לפעולה של ייפוי כוח בלתי חוזר מטעם המוכר. 84.
וודא שיש ביד הלקוח מקור מהסכם המכר ונספחיו ומקור נוסף אצלך. 85.
השתדל תוך תיאום מראש עם בא כוח המוכר שהדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין יבוצע מיד לאחר סבב החתימות. 86.
 
לאחר החתימה
משימהבוצע 
באם העסקה לא דווחה על ידי ב''כ המוכר ביום העסקה - דווח אתה על העסקה במערכת המייצגים - שדר הצהרת הצדדים, חוזה מכר, שומה עצמית. 87.
הפק ממערכת המייצגים שובר לתשלום מס רכישה. 88.
העבר את שובר תשלום מס הרכישה במייל לקונה. 89.
התקשר אליו וודא שקיבל את השובר והנחה אותו לתשלום השובר במועד. 90.
בסכומים שמערכת תשלום באינטרנט - הפנה אותו לביצוע התשלום באינטרנט. 91.
באם הדיווח למיסוי מקרקעין לא בוצע ביום העסקה, וודא שהקונה יקבל העתק משח מלא תוך 14 יום מיום החתימה או מיום אישור בית משפט במקרה של מכירה באמצעות כונס נכסים, מנהל עיזבון או אופוטרופוס. 92.
חודשים לאחר דיווח השומה, הפק אישור מס רכישה במערכת המייצגים. 93.
חודש לפני המסירה, הזכר לבא כוח המוכר להערך עם אישור עירייה/ועדה לרישום העסקה. 94.
שלושה ימים לפני המסירה וודא שבידי בא כוח המוכר נמצאים כל מסמכי העברה - לרבות אישור מס שבח, אישור עירייה/ועדה ואישור תשלום ועד. 95.
באם טרם התקבלו, עדכן את בא כוח הקונה להערך לפתיחת חן נאמנות עבור המוכר ובמקביל עדכן את הקונה לפצל את התשלום האחרון - למוכר ולנאמן. 96.
 
יום המסירה
משימהבוצע 
בסיום העסקה לוודא קבלת שטרות מכר חתומים ומאומתים, אישור עירייה/ועדה המופנה לטאבו/ אישורי מיסים / אישור ועד / ייפוי כוח בלתי חוזרים / ייפוי כוח לביטול העא. 97.
במידה וחסרים מסמכים או אישורים - דרוש להפעיל את מנגנון הנאמנות לטובת הקונה. 98.
הנחה את הלקוח לקחת קריאת מונים (חשמל, מים,גז) ביום המסירה, בנוכחות שני הצדדים. 99.
באם נדרש להפקיד סכום מסויים בנאמנות - הנחה את הלקוח לקבל קבלה בעניין מהנאמן. 100.
חתימת הצדדים על פרוטוקול סיום עסקה הכולל רישום מונים. 101.
הנחה את הלקוח להעביר עדכון בדבר יום המסירה לרשות המקומית ולתאגידים את קריאת המונים. 102.
 
רישום הזכויות על שם הקונה
משימהבוצע 
דאג שהלקוח ישלם אגרות רישום בגין העסקה ובאם העסקה מומנה במשכנתא חובה לצרף גם אגרת רישום משכנתא. 103.
באם העסקה מומנה באמצעות משכנתא דרוש מהקונה שיעביר לך מהבנק שלו את שטרות המשכנתא לרישום. 104.
הכן את התיק לרישום - וודא שנמצאים בו כל המסמכים לרבות: שטרות חתומים ומאומתים, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור מס רכוש (לנכס צמוד קרקע), צילום תעודות זהות הצדדים, אגרת רישום, צילום רשיון עו''ד של מגיש הבקשה. 105.
צרף לתיק מכתב נלווה שלך הממוען לרשם המקרקעין והמפרט את פרטי הבקשה לרישום העסקה, גוש, חלקה, תת חלקה, לרבות המסמכים המצורפים ופירוט מספר האסמכתא לכל אגרה. 106.
רשום על גבי התיק את מספר הנייד שלך שתוכל לקבל עדכונים שוטפים בגין ססטוס הרישום ו/או בעיות ברישום. 107.
הפקדת התיק לרישום עם כל מסמכי הרישום. 108.
לאחר קבלת הודעת הרישום - הפק נסח לראות שהרישום בוצע נכון. 109.
המצאת אישור רישום הזכויות ללקוח, ובאם העסקה מומנה במשכנתא העבר לו שטר משכנתא מאומת לצורך עדכון הבנק. 110.
שליחת העתק שטר המכר לבא כוח המוכר. 111.


לרשימה המלאה - מעל 100 משימות ובדיקות - יש להצטרף כמנוי



דברי הסבר: צ'ק ליסט לעורך דין המייצג רוכש דירת מגורים (שאינה מקבלן או בשלבי בנייה או דירה חדשה שנמצאת בפרויקט תמ"א 38)

רשימת משימות ובדיקות בייצוג רוכש דירת מגורים מתחלקת לשלבים הבאים:
  1. פגישה עם הלקוח (14 משימות).
  2. בדיקות משפטיות מקדמיות (12 משימות).
  3. מו"מ על חוזה המכר ובדיקות משפטיות נוספות (37 משימות).
  4. יום החתימה (23 משימות).
  5. לאחר החתימה ועד המסירה (10 משימות).
  6. מסירת החזקה (6 משימות).
  7. רישום הנכס על שם הלקוח ופעולות לאחר הרישום (9 משימות).
בתוך כל שלב קיימים מספר שלבי ביניים, מעל 100 בדיקות ומשימות שעל עורך דין מקצועי בייצוג רוכש דירת מגורים לבצע. שים לב! שהצ'ק ליסט אינו מיועד לדירה הנרכשת מקבלן או מקבוצת רכישה או דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 או רכישה מכונס נכסים/מנהל עזבון/אופוטרופוס - לאלו יהיה צ'ק ליסט נפרד. עבודה צמודה מול רשימת המשימות יכולה לייעל למשרדך את העבודה, ולהגן על זכויות הלקוח.

בעניין הבדיקות שעל עורך הדין לבצע בייצוג רוכשים ראו דברי כבוד השופט אורן שוורץ (ת"א 2537-09 עוזיאל ואח' נ' צור) - "בדיוק בנקודת שיווי משקל זו, בה צד להוט לביצוע העסקה, על עורך הדין להאיר את עיניו של הלקוח לביצוע בדיקות הכרחיות, כתנאי לעריכת עסקה במקרקעין. במקרה הצורך, על עורך הדין להציב בפני הלקוח הלהוט תמרור: עצור!"


מחוללי הסכמי מכר דירת מגורים
מחוללי הסכמי מכר נכסי מקרקעין מסחריים
מחוללי הסכמי שכר טרחה במקרקעין
מחוללי ייפויי כוח במקרקעין
צ'ק ליסט
שימו לב! נכון להיום כל מחוללי המקרקעין ניתנים היום לכל עורך דין המצטרף כמנוי ללא תוספת תשלום מהמחירון הקיים.


האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.


© All Right Reserved Copyrights - כל הזכויות שמורות לעורך דין שרון טל  שיווק והפצה - זולו  בחירות ללשכה