נגישות:          
    רקע:                  

טקסו - מחשבונים משפטיים



שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
מחשבון פחת על דירה שהושכרה למגורים
המוכרים
יום הרכישה
 
יום המכירה
 
יום תחילת השכרה
 
יום סיום השכרה
 
סוג המטבע המקורי ביום הרכישה בעבר
 
שווי הרכישה - כמה שולם בעבר בגין רכישת הנכס
יוקלד לפי סוג המטבע המקורי ביום הרכישה בעבר
לירות / שקלים ישנים / שקלים חדשים
 
אחוז פחת שנתי
 
יחס שווי המבנה ביחס לשווי הקרקע
 
מסלול מס של הנישום
 





דברי הסבר: חישוב פחת במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים - תכנון מס מאושר

הוראה זו מתקנת את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 לפי פרסום רשות המיסים ביום 27/08/2008 המחשבון מציג פירוט מלא של תוצאות החישוב כולל פחת על נכס מקרקעין תוך כדי פיצול שווי מבנה ולפיצול שווי הקרקע. המחשבון מבצע חישוב יום השכרה מתוקנן לפי התוספת מס 1 להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2007 מקצועית, באופן אוטומטי ובמקרים הרלוונטים לנישום בעל דירה שבחר מסלול פטור ממס.
סכום הפחת יוצג באופן מפורט גם כסכום שנתי וגם כסכום מצטבר לתקופת השכירות הרגילה ו/או המתוקננת במידת הצורך בהתבסס על הוראת הביצוע הנ"ל רק לגבי מכירות שנעשו מיום פרסומה לציבור - 27/2/2007 או לאחריו. כך שיתכנו מצבים בהם לנישום שבחר במסלול הפטור המלא, יוקטן שווי הרכישה בסך השווה לסכום הפחת שנצבר מיום 27/2/2007 או מיום רכישת הדירה לפי המאוחר. תיקון זה הינו מהותי שכן הבנתו ואופן ישומו ללקוחותיכם בעלי דירות מושכרות - יש בו תכנון מס מאושר על ידי רשות המיסים כדי להקטין את החבות במס שבח.
הפחת יוצג על שווי המבנה לנכס שנרכש בעבר לפי מטבע שונה משקלים חדשים יש להקליד את שווי הרכישה במטבע המקורי לפיו נרכש הנכס תוך בחירת סוג מטבע מתאים, כך המחשבון יתאם וישערך אוטומטית באופן מדוייק יותר אם יום הרכישה לפני 24/2/1980 - יש לבחור בסוג מטבע - לירה ולהקליד את שווי הרכישה בלירות אם יום הרכישה בין התאריכים 24/2/1980 - 4/9/1985 יש לבחור בסוג מטבע - שקל ישן אם יום הרכישה אחרי 4/9/1985 - יש לבחור בסוג מטבע - שקל חדש

שווי הרכישה
במקרה בו הנכס התקבל ללא תמורה - בין במתנה בתוקף מיום 1.4.1968 , בין בירושה כשהמוריש נפטר אחרי ה 31.3.1981 , בין כהעברה תמורת מניות לפי סעיף 104ה(א) לפקודת מס הכנסה יקבע שווי הרכישה של הנכס לפי שווי הרכישה שהיה לנכס עלי ידי מי שהיה הנכס בידו לפני העברה. לעניין זה רצוי לעיין בהגדרת מחיר מקורי האמורה בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה.

מהו שיעור הפחת ? ואיך נקבע שיעור הפחת על דירות מגורים להשכרה ?
פחת בשעור 2% יחושב על דירה המושכרת למגורים - תקנות מס הכנסה - (שיעור הפחת על דירה מושכרת למגורים) התשמ"ט - 1989 , פחת בשעור 4% יחושב עבור נישום שניתן להפעיל לגביו חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה הוראת השעה - התשמ"ה 1985 - לייתר הנישומים יחול פחת בשיעור 2% מערך המבנה כולו מכוח תקנות מס הכנסה (פחת) 1949

הבסיס לחישוב הוצאות הפחת
הינו מחיר הרכישה המקורי של הנכס. בנכסי נדל"ן מפרידים בין רכיב הקרקע שאינו ניתן להפחתה לבין רכבי המבנה הפרדה זו נעשית ע"י שמאות - ובהעדרה נהוג לייחס שליש לשווי הקרקע. כמו כן, יחס שווי המבנה ביחס לקרקע בישוב עירוני טיפוסי יהיה 2/3.

אופן ההתייחסות לפחת על דירת מגורים מושכרת במסלול 10%
המחוקק קבע התיחסות מיוחדת לפחת במסלול 10% מכוח סעיף 122ג לפקודת מס הכנסה כדלקמן:
יחיד שבחר לשלם מס בשיעור 10% מדמי השכירות, לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין.

דוגמאות יחס הפחת - היחס שבין השווי המבונה לקרקע בישובים שונים:
ביישוב פריפרי - שווי הקרקע נמוך יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 3/4
ביישוב יוקרתי - שווי הקרקע גבוה יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 1/3 או 1/4 בהתאם
יישוב פריפרי - יישוב בו מחיר הקרקע זולה למשל ישובים ברמת הגולן ובגליל הצפוני, קריית שמונה, מעלות *
יישוב יוקרתי - יישוב בו מחיר הקרקע יקר למשל ארסוף , סביון , הרצליה פיתוח *
יישוב עירוני טיפוסי - למשל כפר סבא, ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, נתניה *
יחס שווי המבנה ביחס לקרקע לצורך חישוב הפחת הינו חזקה הניתנת לסתירה הן ע"י רשות המס והן ע"י
הנישום - כאשר תהיה מבוססת ע"י תימוכין מתאמים חוות דעת שמאי המגובה בטבלאות שבח מתאימות כך שיתכן מצב שבאזור מסויים בעיר היחס בין שווי המבנה לקרקע יהיה שונה מאזור אחר באותה העיר המטרה הינה להגיע ליחוס כלכלי עד כמה שניתן בין מרכיב הקרקע למרכיב המבנה בעת חישוב הפחת בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה נ מס שבח ת"א נפסק שניתן לסתור את ההנחה של שווי נכס ל 1/3 קרקע ו 2/3 לבניין , בהבאת ראיות פוזיטיביות לחלוקה אחרת ליום הרכישה - כך נפסק ע"י ועדת ערר בת"א

המחשבון נועד בעיקר עבור חישוב פחת על נכסי מקרקעין ולצורך חישוב מס שבח מקרקעין עבור נכסים שנרכשו מיום 01/04/1973 ואילך. לנכסים שנרכשו לפני יום 01/04/1973 יש צורך לערוך חישוב פחת מיוחד לפיו הפחת יוכפל בשיעור עליית המדד כהגדרתו בחוק המיסוי בתוך כל שנת מס שבה הותר ניכוי על פי החוקים האמורים ועד יום המכירה ויווסף לשווי המכירה. לפיכך במחשבון מס שבח יש שדה נפרד ומיוחד בגין פחת עבור נכסי מקרקעין שנרכשו לפני 01/04/1973. חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.
ראו גם מדריך הקלות במס על הכנסה משכר דירה למגורים של מגורים
זהירות מלכודת מס בדירות מגורים להשקעה

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
מיסוי מקרקעין
מדריך תיקון 76
שכ"ט מינימלי במקרקעין
מחשבון מס רכישה
מס רכישה הלכת פלם
מחשבון מס שבח מקרקעין
מחשבון מס שבח מורחב
מס שבח הוראת השעה
מחשבון מס שבח גילום מלא
מחשבון פטור חד פעמי
סימולטור מס שבח בדיקת פטור
מחשבון קנסות מס שבח
מחשבון קנס גרעון
מחשבון פריסת מס שבח
מחשבון פחת מקרקעין
מחשבון פחת דירה שהושכרה
מחשבון איחוד וחלוקה
מחשבון תמ"א 38
מחשבון היטל השבחה
ריבית פיגורים היטל השבחה
מחשבון תיאום מס רכוש
מחשבון יום הרכישה בניה עצמית
מחשבון היוון בניה רוויה
מסלולי מיסוי דירה מושכרת
מיסוי שכ"ד פטור מלא/חלקי
מחשבון פטור זכויות בניה 49ז
מחשבון הלכת בטאט 49ז
מחשבון הגנת הדייר מגורים
מחשבון הגנת הדייר בתי עסק
מחשבון ארנונה פיגורים
מחשבון ארנונה החזרים
מחשבון ריבוי תאומים
מחשבון תכנון משכנתא
טבלת מס רכישה
ביטול מס מכירה
הכל על משכנתא
מס שבח - טפסים
מס שבח - טלפונים
מיסוי מקרקעין קבלת קהל
חוק מיסוי מקרקעין
 
מחשבוני ריבית והצמדה
חישובי עסקים
מחשבוני נזיקין
מחשבוני חישובי שכר
מחשבוני דיני משפחה
מחשבוני מועדי דיונים
מחשבוני שכר טרחה ליטיגציה
מחשבוני הלוואות
חישובי פנסיה וחסכון
מחשבונים משפטיים


© All Right Reserved Copyrights - כל הזכויות שמורות לעורך דין שרון טל  שיווק והפצה - זולו