נגישות:          
    רקע:                  

טקסו - מחשבונים משפטיים



שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
הפחתת החבות במס בגין השכרת דירת מגורים
מחשבון מיסוי הכנסות מדמי שכירות דירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלולים לצורך תכנון מס - איזה מבין שלושת המסלולים כדאי לבחור בגין השכרת דירה למגורים - מסלול עם תקרת הפטור מלא/חלקי - מסלול מיסוי מופחת - מסלול שמאפשר ניכוי פחת והוצאות
 
שווי הרכישה - כמה שולם בעבר בגין רכישת הנכס
 
הכנסה שנתית ברוטו - שכיר לפי טופס 106. עצמאי - הכנסה שנתית חייבת מעבודה / יגיעה אישית
 
הכנסה שנתית מדמי שכר דירה למגורים בש"ח
 
סה"כ הוצאות שוטפות הכרוכות באחזקת הדירה, כגון: תיקונים, הוצ' מימון, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך. הוצאות אלה יותרו רק במסלול ג - המסלול הרגיל
 
שנת המס
 
מיקום הדירה
 
אחוז פחת שנתי
 
יחס שווי המבנה ביחס לשווי הקרקע
 
סטטוס
 
האם הנישום מעל גיל 60
 





דברי הסבר: מיסוי הכנסות מדירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלולים

המחשבון מעודכן לשנת המס 2017
מחשבון זה נועד להציג אפשרות להפחתת תשלום מס הכנסה בגין השכרת דירת מגורים. המחשבון מאפשר תכנון מס - תומך החלטה במציאת המסלול המתאים ביותר בין שלושת המסלולים מבחינת תכנון מס לגיטימי כדי לחסוך סכומי מס ניכרים בגין השכרת דירת מגורים. הנישום יכול לבחור אחת לשנה בין שלושה מסלולי מיסוי שונים:

מסלול א - תקרת הפטור:
פטור מלא/חלקי עד התקרה. מעבר לתקרה תחושב תקרה מתואמת חדשה עד כפל הפטור. מיסוי דמי שכירות גבוהים יותר יחושבו לפי גיל הנישום וגובה דמי השכירות בהתאם.

מסלול ב - מסלול מס מופחת:
תשלום אחוז קבוע בשעור מס מופחת לדירה בארץ ושיעור מס מופחת לדירה בחו"ל.

מסלול ג - המסלול הרגיל:
דיווח מלא כחלק מכלל ההכנסות עם שיעורי מס רגילים - הבונוס היחודי למסלול זה שמתאפשר להנות מניכוי הוצאות בגין אחזקת הדירה וכן ניכוי הוצאות פחת לתקופת השכרת הנכס.

לכל נישום יתאים תכנון מס שונה
בחירת המסלול העדיף שבו תשלום המס יהיה הנמוך ביותר הינה תלויה בעיקר במספר פרמטרים, כגון: שווי הדירה בעת רכישתה , פחת, הוצאות שוטפות, הכנסה שנתית מעבודה, אם הנישום מעל גיל 60 או מתחת לגיל 60, נקודות הזיכוי וכמובן בגובה דמי השכירות מדירת המגורים.

לנישום זכות לשנות מסלול אחת לשנה - אם הדירה לא הושכרה למגורים הטיפול יהיה לפי המסלול הרגיל. במסלול א ובמסלול ב לא יותרו כל ניכויי הוצאות לרבות פחת - אולם בעת מכירת הדירה יווסף לשווי המכירה הסכום המירבי של הפחת שהיה ניתן לנכותו לתקופת השכירות וזאת מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. לעניין חישוב הפחת - ראה מחשבון פחת על זכות בנכס מקרקעין. הכלל דהיום הינו גם אם לא נדרש ניכוי פחת במהלך החיים השוטף של אחזקת הנכס - יש לחשבו בעת המכירה דבר המעלה את החבות במס שבח - חבות שחלה היום גם על דירות להשכרה לפי הוראת ביצוע מספר 5/2007 - יתווסף ערך הפחת עבור דירות להשכרה גם אם לא נוכה ע"י בעלי הדירות בפועל ולכן בדירות להשכרה לעיתים רצוי לשקול לעבור למסלול דיווח בו ניתן לתבוע ניכוי פחת במהלך האחזקה השוטפת של הנכס ובכך להקטין את החבות במס לפחות בשוטף - במצבים רבים נוצר תיעדוף לדיווח.
פחת בשעור 2% יחושב על דירה המושכרת למגורים - תקנות מס הכנסה - (שיעור הפחת על דירה מושכרת למגורים) התשמ"ט - 1989 , כמו כן, יחס שווי המבנה ביחס לקרקע בישוב עירוני טיפוסי יהיה 2/3. ביישוב פריפרי - שווי הקרקע נמוך יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 3/4. ביישוב יוקרתי - שווי הקרקע גבוה יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 1/3 או 1/4 בהתאם. פחת בשעור 4% יחושב עבור נישום שניתן להפעיל לגביו חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה. הוראת השעה - התשמ"ה 1985 - לייתר הנישומים יחול פחת בשיעור 2% מערך המבנה כולו מכוח תקנות מס הכנסה (פחת) 1949.

יישוב פריפרי - יישוב בו מחיר הקרקע זולה למשל ישובים ברמת הגולן ובגליל הצפוני, קריית שמונה, מעלות * יישוב יוקרתי - יישוב בו מחיר הקרקע יקר למשל ארסוף , סביון , הרצליה פיתוח * יישוב עירוני טיפוסי - למשל כפר סבא, ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, נתניה *

יחס שווי המבנה ביחס לקרקע לצורך חישוב הפחת הינו חזקה הניתנת לסתירה הן ע"י רשות המס והן ע"י הנישום - כאשר תהיה מבוססת ע"י תימוכין מתאמים חוות דעת שמאי המגובה בטבלאות שבח מתאימות. כך שיתכן מצב שבאזור מסויים בעיר היחס בין שווי המבנה לקרקע יהיה שונה מאזור אחר באותה העיר, המטרה הינה להגיע ליחוס כלכלי עד כמה שניתן בין מרכיב הקרקע למרכיב המבנה בעת חישוב הפחת, בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה נ מס שבח ת"א נפסק שניתן לסתור את ההנחה של שווי נכס ל 1/3 קרקע ו 2/3 לבניין , בהבאת ראיות פוזיטיביות לחלוקה אחרת ליום הרכישה - כך נפסק ע"י ועדת ערר בת"א

קישורים רלוונטים בעניין דירות מגורים להשכרה:

  1. מאמר משפטי - מיסוי דירת מגורים להשכרה - איך להרוויח יותר במסגרת החוק
  2. מחשבון מיסוי דירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלול פטור מלא או חלקי
  3. מדריך הקלות במס על הכנסה משכר דירה למגורים של מגורים
  4. מחשבון הסכום הקובע - "שווי הדירה" לפי החוק
  5. מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות
  6. מחשבון בדיקת כדאיות דירה שלישית ומעלה
  7. מחשבון פחת דירת מגורים מושכרת
  8. מחשבון שלושת מסלולי מיסוי שכ"ד
  9. מלכודת מס בדירת מגורים להשקעה
  10. מחשבון מס שבח בגין מכירת דירת מגורים להשקעה (מס שבח מופחת) לינאריות מטיבה


המחשבון אינו כולל מקרים חריגים כגון פטור: נכה/עיוור 9(5)א,ב | הכנסות אדם המתגורר בבית אבות 9.25
חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
מיסוי מקרקעין
מדריך תיקון 76
שכ"ט מינימלי במקרקעין
מחשבון מס רכישה
מס רכישה הלכת פלם
מחשבון מס שבח מקרקעין
מחשבון מס שבח מורחב
מס שבח הוראת השעה
מחשבון מס שבח גילום מלא
מחשבון פטור חד פעמי
סימולטור מס שבח בדיקת פטור
מחשבון קנסות מס שבח
מחשבון קנס גרעון
מחשבון פריסת מס שבח
מחשבון פחת מקרקעין
מחשבון פחת דירה שהושכרה
מחשבון איחוד וחלוקה
מחשבון תמ"א 38
מחשבון היטל השבחה
ריבית פיגורים היטל השבחה
מחשבון תיאום מס רכוש
מחשבון יום הרכישה בניה עצמית
מחשבון היוון בניה רוויה
מסלולי מיסוי דירה מושכרת
מיסוי שכ"ד פטור מלא/חלקי
מחשבון פטור זכויות בניה 49ז
מחשבון הלכת בטאט 49ז
מחשבון הגנת הדייר מגורים
מחשבון הגנת הדייר בתי עסק
מחשבון ארנונה פיגורים
מחשבון ארנונה החזרים
מחשבון ריבוי תאומים
מחשבון תכנון משכנתא
טבלת מס רכישה
ביטול מס מכירה
הכל על משכנתא
מס שבח - טפסים
מס שבח - טלפונים
מיסוי מקרקעין קבלת קהל
חוק מיסוי מקרקעין
 
מחשבוני ריבית והצמדה
חישובי עסקים
מחשבוני נזיקין
מחשבוני חישובי שכר
מחשבוני דיני משפחה
מחשבוני מועדי דיונים
מחשבוני שכר טרחה ליטיגציה
מחשבוני הלוואות
חישובי פנסיה וחסכון
מחשבונים משפטיים


© All Right Reserved Copyrights - כל הזכויות שמורות לעורך דין שרון טל  שיווק והפצה - זולו