תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין - שינויים מהותיים

דגשים - הבהרות לחוק
ביום שני (7/3/2011) אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין.
תיקון החוק מתמקד בהליכי השומה ובתשלום המס ואלה עיקריו:
1. קביעת מסלול הצהרה אחד בלבד - שומה עצמית (כולל דווח על פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה סכום המס ואופן חישובו/זכאות לפטור אם חל).
2. אי הכללת אחד ממרכיבי ההצהרה כמוהו כאי הגשת הצהרה.
3. חובת ההצהרה - תוך 40 ימים מיום המכירה.
4. מנהל מס שבח ישלח למוכר/רוכש הודעת שומה לפי סכום המס בשומה העצמית תוך 20 ימים ממועד ההצהרה.
5. חובת תשלום המס לפי השומה העצמית - 60 ימים ממועד המכירה (או בהתקיים סעיף 51 לפי המאוחר).
6. סעיף 51(2) לגבי מס השבח יחול בעת תשלום סכום העולה על 40% מהתמורה.
7. המנהל יערוך תוך 8 חודשים ממועד ההצהרה אחד מאלה: שומה סופית לפי נתוני השומה העצמית או שומה סופית לפי מיטב שפיטה.
8. לא תעשה שומה לפי מיטב שפיטה לפני שנערך דיון שומה השגה שתוגש תכלול את הנימוקים להשגה על השומה, את סכום המס הנובע מהם ואת דרך חישובו (הגדרה של מס שאינו שנוי במחלוקת) החלטה בהשגה תינתן תוך 8 חודשים (ואם ההשגה היא על שומה בהעדר הצהרה תוך 12 חודשים)
9. המדד לחישוב מס השבח = מדד ידוע
10. על הרוכש לשלם "מקדמה" על חשבון מס השבח (למעט במכירת דירת מגורים מזכה) במועד בו עליו לשלם מעל 40% מהתמורה למוכר.
11. המקדמה תהיה בשיעור 15% מהשווי אם יום הרכישה של הנכס הנמכר לפני 7/11/2001.
12. המקדמה תהיה בשיעור 7.5% מהשווי אם יום הרכישה 7/11/2001 ואילך.
13. בסמכות המנהל להקטין את שיעור המקדמה (הרוכש/מוכר יכולים להגיש בקשה מנומקת כולל מסמכים תומכים להקטנה במועד ההצהרה).
14. תחולת התיקון לגבי עסקאות שיבוצעו החל מיום 31/3/2011.


הנחיות ראשוניות
ההסדרים חדשים חלים על כל מכירה/פעולה באיגוד שהתבצעה מיום 31/3/2011 ואילך.
ההסדרים החדשים קובעים בין היתר כי ההצהרה תוגש למשרד האזורי תוך 40 ימים מיום המכירה ובדרך של שומה עצמית בלבד.
להלן מרכיבי ההצהרה החייבים לפי החוק:
על-פי סעיף 73(א) לחוק המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את-
(1) פרטי הזכות
(2) פרטי העסקה
(3) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה
(4) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו
(7) זכאות לפטור או הנחה מהמס החל

על-פי הוראות סעיף 73(ב) לחוק העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום עשיית הפעולה, הצהרה המפרטת את-
(1) הפעולה שנעשתה
(2) תאריך עשיית הפעולה
(3) התמורה בעד הפעולה
(4) התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד ותאריך רכישתה
(5) הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
(6) סכום המס המגיע ודרך חישובו
(7) זכאות לפטור או הנחה מהמס החל
-להצהרה יצורף מאזן של איגוד המקרקעין לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה

על-פי הוראות סעיף 73(ג) לחוק הרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום הרכישה, הצהרה המפרטת את-
(1) פרטי הזכות
(2) פרטי העסקה
(3) התמורה בעד הזכות
(4) סכום המס המגיע,אם מגיע,ודרך חישובו
(5) זכאות לפטור מהמס החל
(6) פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידי האיגוד ושווים

לתשומת הלב: הנתונים הנדרשים משולבים בטפסי ההצהרה ובטופס שומה עצמית למס שבח. לפיכך, יש להקפיד על מילוי הטפסים הנדרשים באופן מלא וברור כדי שיחשבו כהצהרה וימנעו חיוב בקנס אי הצהרה במועד.

את ההצהרות יש להגיש על-גבי טפסים שקבע המנהל:
טופס 7000 - הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה שאינה כוללת זכויות בניה
טופס 7000/ב - הצהרה על מכירת זכות במקרקעין ע"י קבלנים
טופס 7002 - הצהרה על מכירת זכות אחרת

דיווח סכום המס המגיע ודרך חישובו:
את סכום מס הרכישה ודרך חישובו יש לערוך בטופס ההצהרה במקום שמיועד להצהרת הרוכש.
את סכום מס השבח ודרך חישובו יש לערוך ע"ג טופס 2990 ולצרפו להצהרה.

דגשים
חישוב מס השבח יתבסס מעתה על המדד הידוע ביום המכירה/רכישה/הוצאה.
"שומה עצמית במס שבח" ניתן לערוך באמצעות מחשבון מס שבח ולהדפיסו במתכונת טופס 2990.
תשלום המס לפי ההצהרה
לטופס ההצהרה ניתן לצרף המחאה בגובה השומה העצמית שחושבה
ממשרד מיסוי מקרקעין האזורי תשלח למגיש ההצהרה הודעת שומה בהתאם לסכום המס שחושב בשומה העצמית כולל שובר לתשלום.
את המס יש לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה או במועד בו התקיים סעיף 52/51 לחוק (במקרה זה יתווספו לתשלום הפרשי הצמדה וריבית).