המחשבון עבור נכסים שחל עליהם מס שבח מקרקעין מעודכן לשנת המס 2012
המחשבון כולל הוראות תיקון 72 לחוק מיסוי מקרקעין לשנת המס 2012.
המחשבון מציג פירוט מלא של תוצאות החישוב לפי טופס 2990 (דרישת רשות המיסים - מיסוי מקרקעין) כולל יתרת שווי הרכישה כערך נומינאלי וכערך ריאלי.
שבח נטו נומינאלי ושבח נטו ריאלי , מדדים , סכומים מתואמים באופן פרטני
ובמקרים הרלוונטיים את התפלגות מספר הימים עד יום תחילה ומיום תחילה עד יום המכירה,
סכום ההצמדה, סכום האינפלציוני החייב במס , שיעורי המס לפי הרלוונטיות ופרמטרים נוספים
חישוב במחשבון זה מתבצע לפי כוונת המחוקק ובאופן לינארי לפי ימים כמקובל ברשויות המס
- נתוני המיסוי בחישוב שומה עצמית מוטמעים במחשבון באופן אוטומטי לפי התאריכים הרלוונטים בחוק לרבות מיסוי היסטורי והנחות השונות שניתנו במסגרת הוראות השעה, ואין צורך להקלידם
המחשבון מאפשר לבצע תיקון שומה עד 4 שנים אחרונית לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין
כך חישוב שומה עצמית ליחידים לנכס שנמכר לפני שנת המס 2007 ולאחר יום תחילה הינו 25%
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 49% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 48% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 47% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 46% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2012 , עד יום תחילה 48% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד עד יום תחילה - מס חברות ביום המכירה ולאחר יום תחילה 25% לינארי.
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 31% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 29% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 27% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 26% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 24% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2012 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מיום 1/1/2012 מתווספת תקופה שלישית 25% ליחיד , 25% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
יום תחילה נקבע לפי תיקון 50 - 7/11/2001 לפי ועדת פרופסור רבינוביץ
יום השינוי נקבע ליום 1/1/2012 לפי המלצות פרופסור טרכטנברג
דמי תיווך יוכרו עד 2% - למעט במכירה בנסיבות מיוחדות שישכנעו את המנהל * .
לנכס שנרכש בעבר לפי מטבע שונה משקלים חדשים מומלץ להקליד את שווי הרכישה במטבע המקורי
לפיו נרכש הנכס תוך בחירת סוג מטבע מתאים, כך המחשבון יתאם וישערך אוטומטית באופן מדוייק יותר
אם יום הרכישה לפני 24/2/1980 - יש לבחור בסוג מטבע - לירה ולהקליד את שווי הרכישה בלירות
אם יום הרכישה בין התאריכים 24/2/1980 - 4/9/1985 יש לבחור בסוג מטבע - שקל ישן
אם יום הרכישה אחרי 4/9/1985 - יש לבחור בסוג מטבע - שקל חדש
המחשבון מתייחס להנחות השונות המוכרות בחוק עבור נכס שנקנה בין התאריכים 7/11/01 ל 31/12/03
לפי פרסומי הוראות השעה על ידי משרד האוצר באותה העת.
פחת יחושב בתאם לטופס י"א כפי שהוגשו למס הכנסה בדוחות אישיים - וכאשר לא ידוע יש להשתמש
במחשבון פחת על נכס מקרקעין
גם אם הנישום לא תבע ניכוי פחת בשוטף - הרשות תגלם את הפחת לפי פחת על נכס מקרקעין
לנכס שנרכש מיום 01/04/1973,
אך שיטת חישוב הפחת עבור נכס מקרקעין שנרכש לפני יום 01/04/1973 תהיה שונה - והפחת האמור יהיה מתואם אינפלציוני ולא יחושב כפחת נומינלי.
יש לשים לב שאת תוצאת חישוב פחת מתואם יש לשבץ בשדה אחר במחשבון מפני שגם בחישוב השבח הוא מקבל התייחסות שונה ומיקומו שונה בנוסחת חישוב מס שבח מקרקעין.
שבח אינפלציוני -
.המחשבון מתחשב בשבח האינפלציוני בגובה 10% עד ליום 31.12.93 מיום 1.1.94 ואילך פטור ממס
המחשבון מתחשב בשיעורי המס השונים ומציג התפלגות לפי יום התחילה 7.11.01 ואחריו לפי החוק.
תכנון מס - קיזוז הפסדים - המחשבון מאפשר תכנון מס ע"י קיזוז סכום הפסד עסקי ו/או הפסד הון אלה יקוזזו תחילה כנגד השבח הריאלי
והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב - על ההפסדים להיות מאושרים על ידי פקיד שומה.
תכנון מס - מס שבח מופחת -באם קיים מיסוי לפי
סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין
המחשבון מחשב אוטומטית את תקרת המס העדיפה לנישום מציג גם את שיטת החישוב הלינארית באופן מפורט ובוחר עבור הנישום
את סכום המס השבח לתשלום הנמוך ביותר.
ריבוי ניכויים -
באם יש צורך לבצע ניכויים רבים , מעבר ל 15 ניכויים שמחשבון זה מאפשר (די ויותר למרבית החישובים), ניתן להעזר
במחשבון ריבוי תיאומים
ולהוסיף את פלט מחשבון תאומים מפורטים כנספח לטופס החישוב ובצירוף הקבלות.
מחשבון עזר ריבוי ניכויים נועד בעיקר לחישובים שאינם שכחים דהיום - כגון הוספת סדרת תשלומי מס רכוש משנים שונות לצורך ניכוי מס, או למשל בניה עצמית מורכבת
מסעיפים רבים שנעשו לאורך הבנייה (הוצאות תכנון, אדריכל, קבלן שלד ואיטום, הוצאות גמר ופיתוח, הוצאות תקינה וביטוח קבלנים, תשלום שכר עבודה עבור קבלנים שונים וכו') בנוסף על ההוצאות הרגילות, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין , שמאי, מתווך , היטלי השבחה,
דמי הסכמה, דמי היוון, אגרות וזכויות, הוצאות ריבית ריאלית על משכנתא מאושרת, הוצאות בגין השגה, ערעור וכדומה
הכל כאמור בהתאם ובכפוף לחשבוניות מס קבלה כדין ולהוצאות שיתרו בניכוי לפי רשות המס ובפרט שהוצאות אלו לא נדרשו בעבר.
רכישה במספר שלבים / רכישה חלקים שונים בתקופות שונות -
אם הנכס נרכש בכמה שלבים, יש לחשב שומת מס שבח לכל שלב מהרכישה בנפרד ולסכמם בטופס מרכז.
שיטת חישוב מס שבח בעת קיום זכויות בנייה / זכויות נוספות / נחלות חלקאיות -
לגבי שבח מקרקעין בתחשיב פיצול פיזי יש לחשב את השבח על כל חלק בנפרד.
במכירת נחלות / נחלה - משק חקלאי הכולל דירת מגוריו של מוכר, כאשר לא ניתן למכור את
הדירה בנפרד, יש לבצע הן פיצול אנכי והן פיצול אופקי ולהעזר לפי הצורך ביחס הניכוי באמצעות
מחשבון סעיף 49ז.
לגבי דירת מגורים עם זכויות בניה יש לבצע פיצול אנכי לפי הסייגים האמורים בחוק.
יש לשים לב למה מתייחסת שומת ההשבחה כדי לדעת לייחס נכון את יחס הניכוי לפי 49ז(א)2 או לפי 49ז(א)4 ולחשב את הערכים ושיבוצם במחשבון בהתאם.
מספר בעלים - אם הנכס הנמכר הוא בבעלות או בחכירה של מספר בעלים שאינם בני זוג או ילדים עד גיל 18, יגיש
כל בעל, לגבי חלקו, שומה עצמית בנפרד. במקרה כזה יש לערוך את כל החישובים בהתאם לחלק היחסי
של כל בעל - לקבוע כפי שהמחשבון מאפשר את החלק היחסי שלו בנכס ולפי מועד הרכישה שלו.
לעיתים ניתן לבצע תכנון מס נוסף והקטנת החבות במס כאשר מדובר בבעלים אשר קיים שוני נישומי ביניהם כגון
בחינת האפשרות לפריסת מס שבח מקרקעין שונה עקב גיל שונה המזכה בהטבות מס, חבויות שונות בין הנישומים - לצורך כך רצוי מאוד להיות בקיא גם בפקודת מס הכנסה.
אופן החישוב לפי החוק והפסיקה -
תוצאות חישוב הינן מפורטות - עבור שופטים , עורכי דין , שמאי מקרקעין , רואי חשבון ויועצי נדל"ן
חישוב שומה עצמית במחשבון מס שבח זה הינו על פי החוק ולא על פי חזקה הניתנת לסתירה.
המחשבון מותאם גם לרוח הפסיקה ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד אלברט אברהם פוליטי , הנקרא בענף המקצועי
פס"ד פוליטי אשר התקבל ביום 28/5/2008
ע"י כבוד השופטים נאור , גרוניס, חיות לפיו נקבע: "אין מנוס מן המסקנה כי לעולם ובכל מקרה
תחול נוסחת החישוב הלינארי, זאת על אף שהתוצאה נראית בלתי צודקת במקרה מסויים".
ניתן להדפיס ולצרף את הפלט המהווה דרך חישוב המס באופן מפורט כנדרש לפי סעיף 73.
אי הצגת דרך החישוב כנדרש בחוק תפסול את מסלול הצהרה לפי שומה עצמית ותגרור אחריה קנסות.
המחשבון הינו סימולטור המציג את השבח הנאיבי ובתנאים מסויימים ניתן אף להפחית את שיעור המס
ע"י קיזוז הפסדי הון ו/או קיזוז הפסד עסקי או מרכיבים פרטניים בהתאם לנכס ו/או העסקה ו/או הנישום
לצורך הפחתת החבות במס - פריסה (מחשבון פריסת שבח מקרקעין) - הגשת השגה - ערר או ערעור יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום.
מומלץ לקרוא את המדריך לרכישת דירת מגורים.
- אופן הצגת חישוב לשבח מקרקעין הינו מפורט ביותר ונועד לצורך הערכה ו/או הגשת שומה עצמית בפני רשויות מס שבח מקרקעין בישראל
חזרה למחשבון מס שבח מקרקעין.
חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.
|
