תיקון מספר 93 בחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה התשכ"ג 1963 -
אחת הדרכים הנהוגות לרכישת דירה היא הצטרפות
לקבוצת רכישה במטרה להוזיל את עלויות הבנייה. קבוצות
הרכישה מתגבשות באמצעות גורם מארגן הפועל לארגן
את קבוצת הרכישה לשם רכישת הקרקע והבנייה עליה,
לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה לתשלום
מאת חברי קבוצת הרכישה. עם זאת, חברי קבוצות רכישה
מתמודדים לעיתים עם קשיים שרוכשי דירה מקבלן אינם
נתקלים בהם בהכרח.
קשיים אלו הם, בין היתר, קרקעות
שנרכשו בטרם שונה ייעודן, החלפת קבלן תוך כדי הבנייה,
קשיים בליווי בנקאי שמצריכים לעיתים חילופי בעלות על
הקרקע או קשיים שמתגלים בקרקע עצמה שלגורם המארגן
אין בהכרח הניסיון הדרוש להתמודד עמם. במצב שבו
בניית הדירה שנרכשה במסגרת קבוצת הרכישה טרם החלה
או שחל עיכוב מהותי בבנייתה וזוהי הדירה היחידה של הרוכש,
אם ירצה הרוכש לקנות דירה נוספת, הוא ייחשב למי שיש בבעלותו דירה,
ולפיכך יחויב במס רכישה בשיעורים גבוהים החלים על מי שנחשב למשקיע
לפיכך, בתיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין מוצע להקל על
מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה וזו דירתו היחידה,
ולקבוע שאם בנייתה של הדירה שנרכשה במסגרת קבוצת
הרכישה לא החלה בתוך ארבע שנים ממועד רכישתה, או
אם שוכנע מנהל רשות המסים כי חל עיכוב מהותי אחר
בהשלמת בנייתה של הדירה כאמור באותה תקופה, או
אם החזקה בדירה שנרכשה במסגרת קבוצת הרכישה לא
נמסרה בפועל לידי הרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה,
אותו רוכש יוכל לרכוש דירה נוספת ויחולו עליו שיעורי מס
הרכישה המופחתים החלים על רוכש דירה יחידה או על
משפר דיור. ואולם, ההסדר המוצע יחול רק בהתקיים תנאים
אלו: העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות
שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת
הדירה במסגרת קבוצת הרכישה; על הרוכש למכור את
הדירה שרכש במסגרת קבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים
ממועד השלמת בנייתה; בעת רכישת כל אחת משתי
הדירות לא היתה ברשותו של אותו רוכש דירה נוספת,
פרט לדירה שהוא רכש במסגרת קבוצת הרכישה.
להלן פרטי התיקון בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין
בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג– 1963 , להלן החוק –
העיקרי, בסעיף 9ג1ג2 , אחרי פסקת משנה (ב) יבוא:
ב(1)(1)
רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר
שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה (בפסקת משנה זו –
הדירה בקבוצת הרכישה), ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה
היתה היא דירתו היחידה:
(א) ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה –
אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה
תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי
אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה;
(ב) 6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה אם –
החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש
באותה תקופה.
(2) הוראות פסקת משנה (1) יחולו בהתקיים כל אלה:
(א) העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל
בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד
רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
(ב) הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18
חודשים ממועד השלמת בנייתה;
(ג) אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, היתה הדירה
דירתו היחידה.
(3) בפסקת משנה זו –
"התחלת בנייה" עבודות להקמת הבניין, למעט עבודות –
תשתית או עבודות להכשרת הקרקע;
"עיכוב מהותי" עיכוב בהמשך הבנייה או כל האטה בקצב –
התקדמות הבנייה שאינה מקובלת ברכישת דירה
במסגרת קבוצת רכישה."
תחולה והוראת מעבר
(א) רכש אדם דירה ערב תחילתו של חוק זה, לאחר שרכש דירה בקבוצת
רכישה כשמשמעותה בסעיף 9ג1ג2ב1 לחוק העיקרי, כנוסחו בחוק זה,
והתקיימו לגביו הוראות אותו סעיף, למעט התקופה הקבועה בפסקת משנה
1א שבו, יחולו ברכישת הדירה שיעורי מס הרכישה הקבועים בסעיף
9ג1ג3לחוק העיקרי.
(ב) רכש אדם דירה לאחר שרכש דירה בקבוצת רכישה, לפי הוראות סעיף
9ג1ג2ב1 לחוק העיקרי, כנוסחו בחוק זה, יראו אותו, לעניין הטבות או
זכאויות לפי כל דין אחר, לרבות לעניין זכויות לפי חוק להגדלת שיעור
ההשתתפות בכוח העבודה ולצמצום פערים חברתיים (מענק עבודה),
התשס"ח - 2007 , חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א - 1980, וחוק הביטוח
הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה– 1995 , כבעל דירת מגורים יחידה, בתקופה
שממועד רכישת הדירה ועד למכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה כאמור
בפסקת משנה 2ב לסעיף האמור.